내 보증금 지키는 확정일자와 전세권 설정등기, 어느것이 유리한가

세입자가 전.월세를 얻을때 가장 중요한 것은 '보증금을 지키는 것'입니다. 보증금을 보호받는 데는 확정일자 외에도 한가지 방법이 더 있습니다. 바로 '전세권 (또는 임차권 ) 설정등기'입니다. 둘의 차이는 무엇이고, 어떤 것이 보증금을 보호하는데 더 효과적일지 알아보겠습니다. 

 

보증금 보호받는 법  1: 확정일자 받기 

보증금을 보호받는 가장 간단한 방법은 세를 얻은 집이 있는 동네를 관리하는 동주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다. 

 

보증금 보호받는 법 2: 전세권설정등기하기 

보증금을 보호받는 또 다른 방법은 주인의 동의를 얻어 전세권설정등기를 하는 것입니다. 전세권설정등기는 등기소에 가서 세를 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다. 이렇게 하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람은 누구나 이 집이 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알수 있습니다. 

보증금 보호받는 법

확정일자와 전세권 설정등기의 차이점

1. 주인의 동의 필요유무 

확정일자는 주인의 동의가 필요없지만, 전세권설정등기는 주인의 동의가 필요합니다. 확정일자를 받는 것이 훨씬 간편합니다. 

 

2. 비용의 차이 

확정일자는 600원의 돈이 드는데 비해, 전세권설정등기는 (보증금 액수에 따라 차이가 있기는 하지만 ) 훨씬 많은 돈이 듭니다. 전세보증금이 1억원이라면 전세권설정등기를 하는데는 약 26만원이 듭니다. 그러므로 부득이한 경우가 아니라면 전세권설정등기보다 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 

 

3. 경매시 보증금 보상차이 

세를 얻은 집이 경매에 넘어간다면 확정일자를 받은 경우에는 세를 얻은 집의 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보상해줍니다. 하지만 전세권설정등기만 한 경우에는 세를 얻은 집의 건물값만 따져서 보상해주기 때문에 보증금 전액을 보상받지 못할수도 있습니다. 

 

전입신고와 확정일자 받는 방법과 이유

2023.10.12 - [분류 전체보기] - 의외로 모르는 경매상식모음

의외로 모르는 경매상식모음

 

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예시 

경매에 넘어간 집이 건물값 5,000만원, 토지값 1억원 , 내 보증금 7,000만원이라면 ?

1) 확정일자를 받은 경우 

    5,000만원 (건물값) + 1억원 (토지값) =1억 5,000만원으로 

   내 보증금을 보상해주므로 보증금 7,000만원전액을 보상받을수 있습니다. 

 

2) 전세권설정등기를 한 경우 

   5,000만원 (건물값) 에서만 내 보증금을 보상해주므로 보증금 7,000만원중에서 2,000만원은 보상받을수 없습니다. 

 

4. 전입신고 필요유무

확정일자를 받기 위해서는 세를 얻은 집에 이사를 하고 전입신고를 해야 하지만, 전세권설정등기는 세를 얻은 집에 이사하거나 전입신고를 하지 않아도 할수 있습니다. 

 

확정일자 받는게 유리, 단 오피스텔은 전세권설정등기 

전세권설정등기는 확정일자에 비해 번거롭고 돈도 많이 듭니다. 그래서 전세권설정등기보다는 확정일자를 받는게 빠르고 간편합니다. 하지만 상가인 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 오피스텔이 주택취급을 받게 됩니다.

 

그래서 오피스텔 주인이 1세대 다주택자가 되어 나중에 기존에 2년이상 가지고 있던 9억원 이하의 주택을 팔때 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못하고 그동안 발생한 차익에 따라 6~40%를 세금으로 내야 합니다. 

 

그래서 간혹 오피스텔 주인은 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것을 꺼립니다. 이 같은 경우 확정일자를 받기 어렵다면 자신의 보증금을 보호받기 위해 전세권 설정등기를 해야 합니다.