등기부등본 (등기사항전부증명서) 보증금 지키기 위한 서류

전. 월세를 구하다 보면 집주인이 집을 담보로 빚을 얻어 쓴 경우를 종종 보게 됩니다. 이때는 빚이 얼마나 되는지 잘 따져보고 세를 얻어야 합니다. 빚이 많다면 그 집이 경매로 넘어가 집주인이 바뀌는 경우, 보증금을 한푼도 받지 못할수 있기 때문입니다. 

 

 

 

빚이 있는지 알려면 등기사항전부증명서를 보라

세를 얻으려는 집이 빚이 있는지를 알려면 그 집의 등기사항전부증명서 (등기부등본)를 확인해보면 됩니다. 

등기사항전부증명서는 그 집이 언제 지어졌고, 면적이 얼마이며, 집주인이 누구이고, 빚은 얼마나 있는지 등을 자세하게 알려주는 부동산 서류입니다. 마치 사람의 호적과 같습니다.

 

<등기사항전부증명서의 구성>

 

1. 표제부 : 집에 대한 기본정보를 알수 있습니다. 

2. 갑구 : 집의 소유관계 등을 알수 있습니다. 

3. 을구 : 집을 담보로 진 빚이 얼마인지 등을 알수 있습니다.

 

그럼 등기사항전부증명서는 어떻게 구성되어 있고 어떻게 봐야 하는지 특히 빚이 있는지 알려면 등기사항전부증명서의 어느부분을 봐야 하는지 알아보겠습니다. 

 

등기사항전부증명서는 '표제부' , '갑구' , '을구' 의 세부분으로 이루어져 있습니다.

표제부는 집의 면적, 층수, 주소 등 집에 대한 기본정보를 알려주고,

갑구는 집주인이 집을 소유하는데 방해되는 요소는 없는지 등을 알려줍니다.   

을구는 집에 빚이 얼마나 있는지 등을 알려줍니다. 

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1. 표제부  (건물의 표시)

1) 접수 : 이 집이 얼마나 오래된 집인지 알수 있습니다. ex) 2012년 8월 20일 

2) 소재지번: 집의 정확한 주소입니다.  ex) 서울특별시 광진구 중곡동 xx

3) 건물내역 : 집의 총 층수와 각 층의 면적입니다. 이 건물의 총 층수는 4층입니다.  ex) 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층   1층 130㎡  2층 130㎡  3층 111㎡  4층 90㎡

4) 등기원인 및 기타사항 : 그냥 넘어가도 됩니다.   

 

2. 갑구 (소유권에 관한 사항)

1) 등기 목적 : 소유권보존 

2) 등기원인: 2014년 7월 9일 매매 

3) 권리자 및 기타사항 : 소유자 이대모  123456-xxxxxx  서울시 강남구 논현동  xxx

    -> 현재 집주인이 누구인지 알수 있습니다. 제일 아래에 있는 사람이 현재 소유자입니다. 

 

3. 을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

1) 등기 목적: 근저당권설정 

2) 등기원이 : 2015년 3월 4일 설정계약

3) 등기원인 및 기타 사항:    채권최고액 금 30,000,000원   채무자 박매수    서울특별시 광진구 중곡동 xx  근저당권자 KB  국민은행 서울특별시 강남구 청담동  xx

 

1) 등기목적 : '근저당권'이 설정되어 있습니다. 은행에서 돈을 빌려줬을때 돈을 빌린 사람이 이자를 내지 않으면 은행은 손해를 보게 됩니다. 그래서 은행은 빌려준 돈과 그 이자를 합한 금액만큼 저당을 잡는데, 이를 '근저당권'이라고 합니다. 

 

2) 권리자 및 기타사항 : 빚의 액수가 얼마인지 알수 있습니다. '채권최고액' 3,000만원이라고 되어 있습니다. 채권최고액은 은행에서 돈을 빌려줄때 저당을 잡는 금액입니다. 즉, 은행에서 빌려준 돈의 원금과 이자를 합한 금액을 채권최고액이라고 하는데, 보통 원금의 130%정도입니다. 

 

예를 들어, 은행에서 빌린돈이 1억원이라면 채권최고액은 원금 1억원의 130%인 1억 3000만원이 됩니다. 

현재 집주인인 박매수씨의 채권최고액은 3,000만원입니다. 그러므로 이자를 뺀 실제 채권액은약 2,300만원이라는 것을 알수 있습니다. 그리고 돈을 빌린 곳은 KB국민은행입니다. 

 

보증금과 빚이 집값의 60%를 넘으면 위험

 

세를 얻으려는 집의 등기사항전부증명서에 앞의 경우처럼 빚이 있을 때는 꼼꼼히 따져 볼것이 있습니다. 가장 먼저 세를 얻으려는 집에 자신 이외의 다른 세입자가 있는지 살펴봐야 합니다.

다른 세입자가 있다면 자신의 보증금과 다른 세입자들의 보증금을 모두 합칩니다. (다른 세입자가 없다면 자신의 보증금만 계산합니다. )     

 

그리고 그 합친 보증금에 등기사항전부증명서의 채권최고액을 더합니다.  아래의 예시처럼 합산한 금액이 세를 얻으려는 집의 실제 가격의 60%를 넘으면 위험하므로 계약을 피하는 것이 좋습니다. 

 

ex) 내 보증금 1억원, 세입자 A보증금 5,000만원,   세입자 B 보증금 9,000만원 ,  채권최고액 4,000만원, 집값4억원인 경우 

       (1억원 + 5,000만원 +9,000만원)+4,000만원  =2억 8천만원 

       2억 8천만원 ÷ 4억원 × 100 =70%

 

집주인이나 중개업자가 채권최고액은 3000만원이지만 빚을 거의 갚아 실채권이 500만원밖에 안되더라도 등기사항전부증명서상의 채권최고액 그대로 계산해야 합니다. 집주인이 나중에라도 돈이 필요해지면 채권최고액의 범위안에서 다시 돈을 빌려 쓸수 있기 때문입니다. 

 

등기부등본 열람

내 전세보증금 지켜주는 '전세금 반환보증보험' (한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 비교)

 

살던집이 경매에 넘어가 전세보증금을 보호받지 못하거나 임대차계약 만료후에도 전세보증금을 보호받지 못하는 경우, 집주인 대신 임차인에게 전세보증금을 되돌려 주는 것을 '전세반환보증보험'이라고 합니다. 보증회사별로 조건과 한도가 조금씩 다르니 다음표를 통해 비교해봅니다. 

보증기관	한국주택금융공사	서울보증보험	주택도시보증공사 (HUG)
보증대상 전세금	수도권 4억원 이하 , 지방 2억원 이하	제한없음  그 외주택은 10억이내	수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하
보증한도	최대 2억원	주택가격을 넘지 않는 선순위채권과 보증금의 합	주택가격을 넘지 않는 선순위채권과 보증금의 합
임대인에게 통지서 수령여부	필요없음	필요없음	필요없음
임대차계약 사실확인	임대인에게 확인	임대인 및 임차인에게 확인	등록 공인중개업자를 통해 확인
은행의 권리보험 가입여부	선택( 대부분가입), 은행의 권리보험 미가입시에도 보증서 발급가능	필요함. 은행의 권리보험 미 가입시 보증서 발급이 안됨	필요함. 은행이 권리보험에 자체 가입

※ 보증가입 가능 금융기관 : 신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, 하나은행 NH농협 등 

 

<알아두면 좋은 상식> 

등기사항전부증명서는 계약전, 잔금전, 전입신고 전 계속 확인해야 합니다. 

집주인이 세입자 모르게 부동산을 담보로 대출을 받고도 숨길수 있기 때문에 등기사항전부증명서는 수시로 확인하는게 좋습니다.    대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을수 있습니다.

 

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